investissement en monument historique : un levier puissant de defiscalisation

L’investissement en monument historique permet une très forte défiscalisation de l’impôt sur le revenu (IRPP), car tous les travaux sont déductibles du revenu imposable global (RIG).Cette réduction du revenu donc de l’impôt n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Ainsi un contribuable qui à un revenu imposable de 200 000€ dont 50 000€ de revenus fonciers avec 2 parts sera iposé à hauteur de 55 000€ paiera 7 750€ de contrivutions sociales (CSG/RDS).Admettons qu’il paye 20 000€ d’ISF.

Si il réalise un ivestissement en monument historique , il achète un bien 50 000€ avec  200 000€ de travaux, son revenu imosable sera de 0 donc plus d’impôts.

Maintenant cet investissement peut aussi avoir un impact sur l’ISF.En effet, sachant que la somme de tous les impôts se doit d’être inférieure à   75 % des revenus, le contribuable économise ainsi son ISF. Voici la formule magique :

IR + (CSG, RDS) + ISF < 75% des revenus imposable.

La défiscalisation sera alors de 55 000€ +7 750 + 20 000€=82750€ d’économie d’impôts.

Mais cet investissement puet également impacter les droits de succession:
Si signature des héritiers, donataires ou légataires avec les ministères de la culture (DRAC) et des finances, une convention avec des engagements notamment au niveau des conditions d’accès du public , une exonération des droits de mutation à titre gratuit sera appliquée aux héritiers ( Art 795 a du CGI ).
Soit 45% (ligne directe) d’exonération de droits sur une valeur TTC de 250 000 € ( dans la fraction de la part nette taxable à la succession au delà de 1 805 677 € ) un gain possible de près de 112 500 € de droit de succession.
Dans ce cas présent, un investissement de 250 000€ pourra générer 82750 + 112500=195 250€ de gain fiscal global soit 78% du prix global d’investissement!!!
En résumé, cet investissement Monument historique peut donc gommer l’impôts sur le revenu, les contributuions sociales ainsi que les droits de succession.
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    Défiscalisation Pinel ancien

    Loi Pinel Ancien

    Moins connu que le dispositif Pinel dans le Neuf, ce dispositif  permet sous certaines conditions (notamment normes thermiques HPE 2009 ou BBC rénovation 2009)(1) de rendre un produit ancien complètement réhabilité éligible au dispositif de défiscalisation Pinel, à savoir 12% de réduction d’impôts sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.

    L’intérêt est de pouvoir acquérir des appartements anciens avec moins de performances mais plus de cachet et des emplacements centre ville.

    Cette solution pourra notamment correspondre à des investisseurs qui n’ont pas de revenus fonciers et qui souhaitent se positionne sur des opérations de grosse réhabilitions, ou encore optimiser des opérations éligibles au dispositif Malraux avec des ratios travaux / fonciers inférieurs à 60%

    En effet, la réduction d’impôts Malraux est de 30% du montant des travaux.

    Exemple :

    Opération avec 50% foncier et 50% travaux soit pour simplifier 50 000€ foncier et 50 000€ travaux

    Réduction Malraux : 30% des prix des travaux soit 15 000€ de réduction d’impôts

    Réduction Pinel Ancien :18% du prix global soit 18 000€ de réduction d’impôts

    Attention tout de même, la réduction d’impôts Malraux n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales et est imputée sur l’année des travaux (en général deux à trois années).Le dispositif Malraux sera donc toujours mieux adapté à des contribuables fortement imposés, et surtout ayant déjà des réductions d’impôts en cours soumis au plafonnement des niches fiscales.

     

    (1) Pour les bâtiments de logements, le label comporte deux niveaux :

    • Un niveau « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 » qui correspond à une consommation d’énergie primaire de 150 kWh/m².an (modulée selon la zone climatique et l’altitude) ;
    • Un niveau « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » plus performant, qui correspond à une consommation d’énergie primaire de 80 kWh/m².an (modulée selon la zone climatique et l’altitude).

     

     

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      Simulation d’investissement Duflot/Pinel

      Afin de comprendre tout l’intérêt de l’investissement  locatif dans le cadre du dispositif Duflot Pinel, je vais faire une simulation simplifiée mais réaliste d’un investissement.

      Exemple : acquisition d’un appartement type 2 au prix de 170 000€ en zone A, par exemple sur Lille ou certaines communes de la métropole Lilloise (La Madeleine, Loos, Marcq en Baroeul, Wasquehal, Saint André)

      Financement global sur 20 ans (y compris frais de notaires)

      Remboursement mensuel : 1000€/mois

      Loyer net : 450€ /mois (1)

      Gain fiscal sur 9 ans 27000€ soit 250€/mois

      (1)   après déduction des frais de gestion locative, garantie de loyer impayé, charges de co-pro non récupérables et taxe foncière).

       

      L’opération se finance grace à une épargne de 300€/mois (remboursement du prêt – loyer net – économie d’impôts)

      Si l’on revend le bien à dix ans au prix d’achat (hypothèse pessimiste car on ne prend même pas en compte l’inflation) et qu’on solde le prêt ( 105 000€ de capital restant dû) on récupère un capital net d’impôts de 65000€ (prix de revente 175 000€- 105 000€ capital du sur prêt).

       

      L’épargne mensuel sur 9ans est 250 €/mois soit un total de 27000€

       

      Le gain net est donc de 38 000€. (capital récupéré à la revente 65 000€ – épargne sur 9ans 27 000€).

       

      Pour info, une épargne de 250€/mois rémunérée à 4% net d’impôts donne un capital de  32 432€  au bout de 9 ans soit un gain net de 5432€ au lieu de 38 000€ dans l’opération Duflot !!

       

      Le rendement net annuel dans cette opération est donc de 18% net

       

      En résumé, il sufit de vous poser la question de savoir si vous allez donner ces 27000€ d’impôts sur les dix prochaines années, ou vous en servir pour les capitaliser sur un bien immobilier . Le seul risque financier est celui de vos impôts !!!

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        Garantie Immoprotect: sécurisez votre investissement Censi Bouvard

        Afin de sécuriser au maximum l’investissement en résidence géres, notre partenaire, filiale de la Caisse d’Epargne,propose un concept unique la garantie Immoprotect.

        Cette garantie s’appliquera à des résidence gérées par bail commercial : résidences étudiantes, résidences Séniors, résidences Affaires ou encore résidences de tourisme.Comme les autres opérations éligibles au dispositif Censi Bouvard ou LMNP (location meublée non professionnelle), l’investisseur signe un bail commercial, généralement sur une durée de 9 à 12 ans, avec un gestionnaire qui s’engage à exploiter la résidence conformément au secteur d’activité,à fournir les services permettant la récupération de TVA,à l’entretenir, et surtout à verser un loyer sur toute la durée du bail a l’investisseur.

        La solution semble donc sécurisée, mais que se passe-t-il en cas de défaillance du gestionnaire?Quelle est la maitrise du propriétaire sur les charges de co-propriété lui incombant?Que se passe-t-il à la fin du bail de 9ans?

        C’est pour répondre à ces questions qu’a été mise en place cette garantie Immoprotect:

        -Durée du Bail : 15 ans soit la durée moyenne du financement sur ce type d’investissement

        -Garantie de loyer en cas de défaillance du gestionnaire (à hauteur de 80% avec 6mois de franchises)

        -Toutes les charges de co-propriété et d’exploitations sont payés par le gestionnaire, ainsi que tous les travaux d’entretien et de réparation , y compris les gros oeuvre (art 606 du code civil),l’entretetien du bien, et le reouvellement du mobilier sur la durée du bail

        -Garantie de rachat à l’issue du bail de 15ans  (a valeur d’achat HT) en cas de non renouvellement du bail par le gestionnaire et l’unanimité des co-propriétaires

        Voici une solution totalement sécurisée pour réussir votre investissement locatif Censi Bouvard ou LMNP.

         

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          Nouveau programme Pinel Lille centre

          Une nouvelle résidence neuve , Novalille, éligible au dispositif Pinel va être commercialisée à compte du 29 Septembre rue de Douai à Lille.

          L’emplacement stratégique, est très bien desservi par les transports en commun:

          –          2 lignes de bus desservent notre terrain rue de DOUAI,

          –          la station « PORTE DE DOUAI » de la ligne 2 du métro est située à 100m du terrain soit 2 minutes à pied

          Nous avons commercialisés plusieurs résidence rue de Douai depuis que ce quartier est en complète rénovation ( premier programme en 2009) et avons une bonne connaissance de ce secteur.La demande locative est importante, nous n’avons jamais eu d’absence de locataire depuis cette date.

          Situé quelques minutes du parc JB Lebas, de la Mairie de Lille, de la gare Saint Sauveur, déja connu pour ses expositions et concerts, mais surtout le projet d’amménagement des 23ha de cette ancienne gare disponible en plein centre de Lille.Sont prévus:

          -plus de 2000 logements

          -40 000m2 espaces de travail

          -30 000 m2 de commerces et d’activités

          -20 000 m2 d’équipement

          -8Ha d’espaces verts

          On se projette un peu plus sur l’urbanisme de demain à Lille avec le développement de la zone Euralille/porte de Valenciennes, l’aménagement de la gare saint Sauveur, et la réhabilitaion et les projets à venir de l’autre coté du périphérique (jardin des plantes).

          La réussite d’un investissement dans le cadre de la loi Pinel passe par une bonne connaissance du marché actuel et une anticipation de l’évolution des quartiers et de l’urbanisme.

          Avec le changement de zonage Pinel Lille passe et zone B1 à zone A , ce qui permettra de louer plus cher que l’ancien plafond Duflot (10€/m2).

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            Nouvelle Loi Pinel en remplacement du dispositif Duflot

            A compter du 1er septembre 2014, la loi Duflot est remplacée par le dispositif Pinel.

            Le taux de réduction d’impôts sera variable et proportionnel en fonction de la durée de l’investissement dans le cadre de la loi Pinel2014:

            -La réduction sera de 12% du montant de l’investissement sur 6ans.

            -La réduction d’impôts sera du 18% sur 9ans (idem au dispositif Duflot 2014)

            -La réduction passera à 21% pour une détention du bien dans ce dispositif pendant 12ans.

            Quel sera l’impact pour les investisseurs: une plus grande souplesse du dispositif.En effet dans le cadre Duflot, la durée de détention obligatoire, sauf cas de force majeur,était de 9ans. Maintenant, il y aura moyen de moduler en fonction des objectifs et spécifictés de chaque investisseur.Cette option de 21% de réduction d’impôts se rapproche du meilleur taux de réduction d’impôt du dispositif Scellier (25% de réduction d’impôts sur 9ans).De plus, la plupart des investissement se font avec un financement pour éviter de générer des revenus fonciers trop importants, donc ces trois années supplémentaires (de 9 à 12 ans) permettront une diminution plus importante du capital restant du, avec toujours un levier fiscal pour l’investisseur.

            Couplé au changement de zonage (Lille et plusieurs communes de la metropole Lilloise passent de la zone B1 à zone A, cf article précedent), le rendement de l’investissement locatif Pinel est doublement renforcé par une augmentation de 20% du plafond des loyers, et une augmentation de 3% de la réduction d’impôts.

            Une clause concernant la location aux ascendants et descendants (enfants ou parents de l’investisseur) devrait voir le jour.A priori, il y aura une possibilité de louer à un descendant, mais la réduction d’impôts sera suspendu pendant cette période, mais également à un ascendant, ou là, la réduction d’impôts pourra toujours s’effectuer.Ceci sera précisé dans les jours à venir.

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              Changement de zonage Duflot pour plusieurs communes de la Métropole Lilloise

              Plusieurs communes de la métropole lilloise vont connaitre un changement de zonage Duflot à compter du 1er Octobre 2014.Il s’agit de Lille,  Loos, Saint André , Lez Lille,Marcq en Baroeul , la Madeleine et Wasquehal qui vont passer de la zone B1 à la zone A. Concrètement quel impact pour les investisseurs: le plafond de loyer va passer de 10€/m2 à 12.42€/m2.Ceci va permettre d’augmenter fortement la rentabilité locative, principalement au niveau des plus petites surfaces qui étaient en dessous des prix de marché, notamment sur Lille mais également sur ces autres communes. de ce fait, le plafond de ressource des locataires va également augmenter: exemple pour un couple sans enfant le plafond de revenu N-2 passera de 40089€ (revenu imposable) à 55 045€ et donc de toucher un public pour la location encore plus large.

              A noter également que les communes  Armentières, Bailleul, La Chapelle-d’Armentières, Erquinghem-Lys, Frelinghien, Houplines, Nieppe, Quesnoy-sur-Deûle, Santes. passent de la zone B2 à la zone B1 ce qui signifie une augmentation du plafond de loyer de 8.69€ à 10€/m2.

              De nouvelles communes intègrent la zone B2 qui les rendent donc éligibles à l’investissement Duflot:Awoingt, Cambrai, Escaudoeuvres, Hazebrouck, Neuville-Saint-Rémy, Orchies, Proville, Raillencourt-Sainte-Olle, Sailly-lez-Cambrai, Tilloy-lez-Cambrai. Bien évidemment, malgré que ces communes soient éligibles au dispositif Duflot,il est important de verifier le potentiel locatif de ces communes, qui est un des facteurs de réussite d’un investissement Duflot. Ce changement de zonage impactera également le PTZ+ (prêt à taux zero+) dont les montants et plafonds de ressources dépendent.

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                Les taux n’ont jamais été aussi bas

                Difficile de ne pas être au courant de la baisse des taux de crédit immobilier. Plus qu’une baisse, nous assistons à un record de la baisse des taux pendant une si longue période. Nous sommes à des niveaux historiquement bas pour les prêts immobiliers.

                En effet, selon l’Observatoire Crédit logement CSA, « Jamais depuis la fin des années 40 les taux des crédits immobiliers n’étaient descendus aussi bas, pendant aussi longtemps ».

                Les taux ont perdu en moyenne 38 points de base depuis le début de l’année, soit une moyenne de 2,70% en juillet 2014, contre 2,81% le mois précédent.

                Et cette baisse concerne aussi bien le neuf que l’ancien avec 2,67% pour l’accession dans le neuf pour une durée moyenne de prêt de 225 mois et 2,69% pour l’accession dans l’ancien pour une durée moyenne de 217 mois.

                Et selon vous, quelle sera la tendance des mois à venir ?

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                  Avantages et conditions de la loi Censi-Bouvard

                  Le dispositif Censi-Bouvard permet à tout contribuable français d’obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut vous permet d’investir dans la location d’un bien immobilier neuf ou réhabilité tout en bénéficiant d’un double avantage fiscal (reportable sur 6 ans):

                  1. Une réduction d’impôts de 11% du montant investi plafonné à 300 000 € HT par an et par foyer fiscal.

                  2. Une récupération de TVA (20 %), si le gestionnaire s’engage à fournir un minimum de services.

                  Investir dans une location avec le dispositif LMNP Censi-Bouvard répond à quelques conditions, au niveau du logement, du statut de l’investisseur, de la location et de l’investissement en lui-même.

                  Les conditions :

                  Le statut LMNP de l’investisseur

                  Être contribuable est la première des conditions pour être éligible à ce statut. Mais pour l’obtenir, il est également nécessaire de :

                  • Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS),
                  • Ne pas gagner plus de 23 000 € par an au travers de cette activité et la recette ne doit pas excéder 50 % du revenu global de l’investisseur,
                  • Déclarer en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) les revenus de cette activité.

                  Le logement

                  Sont éligibles au dispositif les résidences services, c’est-à-dire les résidences pour personnes âgées (Ehpad ou Ehpa), les résidences de tourisme classées, les résidences étudiantes et d’affaires. De plus, le logement doit être meublé et soit :

                  • neuf,
                  • en état futur d’achèvement,
                  • ou achevé depuis plus de 15 ans mais réhabilité.

                  La location

                  La location, qui n’est soumise à aucune plafond ou zone, doit aussi répondre à plusieurs conditions. Elle doit être de 9 ans minimum et ne doit pas être effectuée dans le cadre d’une activité professionnelle.

                  Récupération de la TVA

                  Pour bénéficier de la récupération de la TVA, l’investisseur doit percevoir des loyers sousmis à la TVA de 5,5% et il doit avoir investi dans une résidence qui propose au moins trois des services suivants : petit déjeuner, réception de la clientèle, fourniture du linge de maison, entretien des parties communes.

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                    ACCESSION PROPRIETE A PRIX MAITRISE

                    Le dispositif d’accession à la propriété en prix maitrisé, un dispositif peu connu mais très avantageux.

                    Le principe : ce dispositif permet d’acquérir un logement neuf répondant aux normes BBC (batiment basse consommation) à un prix bloqué avec une tva à taux réduit à7% au lieu de 20%), très inférieur au prix du marché, soit 2400€/M2 (hors parking) et de bénéficier d’une subvention de la mairie de Lille de 4000€.

                    Les promoteurs communiquent peu sur ce dispositif car travaillent à marge quasiment nulle.

                    Conditions : pour bénéficier de ce dispositif avantageux, il faut remplir un certain nombre de critères :
                    -Ne pas avoir été propriétaire de son logement depuis moins de deux ans
                    -Respecter des conditions de ressources sur les revenus N-2 :

                    Plafonds de revenus de la zone B1
                    PLS accession
                    IDF Autres régions
                    Personne seule 33 216 28 878
                    2 personnes sans personne à charge
                    (hors jeune ménage) 49 643 38 564
                    3 personnes
                    ou personne seule + 1 personne à charge
                    ou jeune ménage 59 676 46 377
                    4 personnes
                    ou personne seule + 2 personnes à charge 71 479 55 988
                    5 personnes
                    ou personne seule + 3 personnes à charge 84 618 65 862
                    6 personnes
                    ou personne seule + 4 personnes à charge

                    -Garder le bien au minimum 5 ans sauf cas de force majeure.

                    Autres avantages :
                    -Frais de notaire reduit : comme tout bien immobilier neuf les frais de notaires sont réduits et passent de 7.5% à 2.5% soit 5% d’économie sur le prix d’achat.

                    -possibilité de financer ce bien grâce au prêt à taux zero.
                    Voici les conditions et modalités de calcul du PTZ+ :

                    Règle de calcul
                    Pour le calcul du PTZ+, on applique un pourcentage au coût maximal de l’opération ,ce coût comprend le coût de (hors frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement).
                    Le pourcentage varie selon la zone géographique où se trouve le logement.
                    Montant du logement neuf pris en compte pour déterminer le PTZ+
                    Coût maximal sur lequel le PTZ+ sera calculé, selon la zone d’implantation et le nombre d’occupant du logement
                    Nombre de personnes destinées à occuper le logement
                    Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
                    1 156 000 € 117 000 € 86 000 € 79 000 €
                    2 218 000 € 164 000 € 120 000 € 111 000 €
                    3 265 000 € 199 000 € 146 000 € 134 000 €
                    4 312 000 € 234 000 € 172 000 € 158 000 €
                    5 + 359 000 € 269 000 € 198 000 € 182 000 €

                    Pourcentage appliqué
                    Pourcentage appliqué pour déterminer la valeur du PTZ+, selon la zone d’implantation, dans la limite du coût maximal
                    Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
                    33 % 26 % 21 % 18 %

                    Exemple de calcul
                    Pour un ménage avec 2 enfants souhaitant acheter un logement neuf classé BBC 2005 dans la zone B1 (metropole Lilloise par exemple), le montant maximum du PTZ+ est de :
                    • 51740 € (soit 199 000 € x 26 %) si le coût de l’opération est de 199 000€ ,

                    Montant maximum du PTZ+
                    Le tableau qui suit présente le montant maximum auquel il est possible de prétendre compte tenu des éléments cités plus haut.
                    Montant maximum du PTZ+ selon la zone d’implantation du bien et le nombre d’occupant du bien
                    Nombre de personnes
                    destinées à occuper
                    le logement
                    Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
                    1 51 480 € 30 420 € 18 060 € 14 220 €
                    2 71 940 € 42 640 € 25 200 € 19 980 €
                    3 87 450 € 51 740 € 30 660 € 24 120 €
                    4 102 960 € 60 840 € 36 120 € 28 440 €
                    5 + 118 470 € 69 940 € 41 580 € 32 760 €

                    Conclusion : vous pouvez acquérir un logement neuf, de standing, répondant aux nouvelles normes de construction , notamment en terme d’isolation phonique et thermique, à un cout moindre que l’ancien en cumulant :
                    -Prix bloqué à 2400€/m2
                    -frais de notaires réduits
                    -possibilité de PTZ

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