Le marché Pinel sur Lille.
La reussite d’un investissement Pinel passe par une conjugaison réussie de plusieurs critères :
-son prix d’achat
-son rendement
-son potentiel locatif
-son potentiel de revente
Analysons ces paramètres sur Lille et sa métropole qui vient de faire son entrée dans le classement www.explorimmoneuf.fr du top 10 des villes ou investir.
1/Le prix d’achat : le neuf est souvent plus cher que l’ancien, mais doit rester dans une limite raisonnable. Cette différence s’explique par le prix du foncier, les coûts de construction et les normes imposées.Le différentiel ne doit pas dépasser 20%.Ces biens n’ont pas le même niveau de performance : énergétique, acoustique, équipements et état général.
Il faut cibler des secteurs en développement ou les prix de fonciers restent raisonnables.
Un foncier bien situé dans le Vieux-Lille, Vauban ou Marcq en Baroeul sera cher, et donc le prix final du produit en sera impacté.Le gain fiscal du Pinel, ne doit pas faire oublier la réalité du marché
2/Le rendement : il est induit par le prix d’achat.En effet, même si sur ces secteurs , les loyers pratiqués seront un peu plus élevés (dans la limite du plafond Pinel), le rendement sera moins bon que sur des secteurs en devenir.
Une spécificité Lilloise :Sur le metropole, certaines communes sont classées en zone A (Lille, Loos, Marcq en BArouel, Saint André, La Madeleine et Wasquehal) : nous pourrons donc pratiquer un loyer Pinel plus élevé que dans les autres communes.
3/Le potentiel locatif
Nous gérons des biens acquis neufs sur la métropole depuis de nombreuses années(loi Scellier, Duflot, Pinel..).Cela nous permet une bonne appréhension du marché : montant du loyer, typologie, critères souhaités par les locataires…Nous le validerons avec vous.
4/Le potentiel revente
Le potentiel revente est la conjugaison des difféents facteurs pré-cités :achat au bon prix permet une revente au prix du marché, donc facilitée.De même,si il y a un bon potentiel locatif, il y aura mécaniquement un bon potentiel revente .En investissement pour les petites surfaces, en résidence principale pour les plus grandes.
l’investissement en Ehpad est aujourd’hui un des placement permettant une bonne rentabilité couplé à une securisation des revenus.
1/Qu’est ce qu’un Ehpad un Ehpad (etablissement hebergement pour personnes agées dependantes) est un etblissement médico-social.Il s’agit d’une maison de retraite pour pesonnes agées, avec des niveaux de dependances variables (GIR).Cet établissement doit offrir des services para hoteliers tels que la restauration, nettoyage,linge.. mais aussi des soins médicaux et assistances (soumis à agréments)
L’autorisation d’exploitation d’un Ehpad est issu d’une négociation tripartite entre l’EHPAD le Conseil Général et l’ Assurance Maladie.Elle necessite donc des autorisations administratives délivrées par les Agences Régionales de Santé (ARS) et les Conseils Généraux.
2/Le marché de l’Ehpad
La necessité de ces accords avec les agences regionales de santé et du conseil général implique deux choses:
-Il ne peut pas y avoir de création d’Ehpad de la simple volonté d’un promoteur mais réellement par un besoin de lits médicalisés sur le secteur.Aucun risque de « sur-offre » ou de bulle spéculative.
-Dans le cadre d’économies budgétaire, ces autorisations necessitant des fonds publics, il n’y quasiment plus de vréations d’Ehpad en France depuis 2010.En parralelle la population viellit
La population des 80 ans et + est celle qui connait la plus forte progression :
+ 233 % attendue entre 2010 et 2040
• 2010 : 1 200 000 personnes concernées
• 2040 : 2 800 000 personnes concernées (source INSEE)
sachant que derrière la population des plus de 60 ans croit fortement également
• 2040 : 31 % de la population aura plus de 60 ans soit 21,4 millions de personnes!!
En résumé investir en Ehpad c’est se positionner sur un marché ou la demande ne va cesser de croitre et l’offre limitée avec aucune anticipation du vieillissement de la population.
Quelles sont les raisons d’investir dans une maison pour reussir son investissement Duflot Pinel:
-Le prix du marché: en effet, j’entends souvent que les bien neufs éligibles au Duflot sont sur payés et que l’économie d’impôts par dans la poche du promoteur et que la défiscalisation est un leure.La meilleure réponse que je puisse apporter est la loi du marché.Dans le cadre d’immeubles collectifs, la proportion d’investisseur est plus importante que de personnes faisant l’acquisition de ce bien en résidence principale (environ 50 à 70 % selon les programmes).Dans le cas de programmes de maisons, la proportion est invesrsée, ce qui signifie qu’une majorité des acquéreurs achètent en résidence principale.Il n’y a pas d’avantages fiscaux comme pour les investisseurs, donc si ces personnes achètent, c’est que ces maisons sont bien au prix du marché.Cela signifie également que la revente sera facilité.
-La location: la demande locative sur les maisons est beaucoup plus importante.Nous le vérifions, car nous gérons une grande partie des biens neufs que nous avons vendus à des investisseurs.Elle est quasiment dix fois plus forte!!!Aucun risque de vacance locative et un choix des profils locataires beaucoup plus vaste.
-Le rendement : les prix au/m2 sont souvent moins élevés sur des maisons, et donc les rendements de ce fait plus importants.
Une maison de 85m2 se louera sans difficulté 850/900€ par mois.
-Les charges : pasde charges de co-propriété sur une maison, donc un gain pour les locataires (le loyer est net de charge) ainsi que pour les propriétaires.Pas de gros travaux de co propriété à prévoir.
La seule contrainte est le budget d’investissement qui se situe souvent entre 220 000 et 300 000€, qui ne correspondra donc pas à tous les investisseurs.
Consultez notre offre en maisons Duflot Pinel sur notre site ou contactez nous
Toujours soucieux d’avoir une offre régionale, nous sommes heureux d’annoncer le lancement prochain de trois nouvelles opération éligible à la fiscalité monuments historiques.Nous avons déja evoqué l’intéret de ce dispositif dans de précedents articles.
Trois projets vont être bientot en commercialisation: la réhabilitation de l’hospice général de Douai classé monument historique depuis 1946) avec une partie hotelière entièrement gérée par un groupe à très forte notoriété dans ce domaine d’activité, ainsi qu’une partie résidentielle avec des petites surfaces et des enveloppes budgétaires très accessibles (en dessous de 200 000€) détiné à de jeunes actifs et étudiants.Des écoles ont déja annocés tout leur intéret pour ce projet, éstimant que ces logements offriraient un cadre de vie idéal pour leurs élèves.Les élements seront mis en ligne prochainement sur le site.
Les deux autres projets monuments historiques sur la métropole Lilloise (Lille centre et Marquette) seront commercilasé début 2015.Contactez nous dès maintenant si vous souhaitez être informé de la commercialisatioon de ces projets en avant première.
Loi Pinel Ancien
Moins connu que le dispositif Pinel dans le Neuf, ce dispositif permet sous certaines conditions (notamment normes thermiques HPE 2009 ou BBC rénovation 2009)(1) de rendre un produit ancien complètement réhabilité éligible au dispositif de défiscalisation Pinel, à savoir 12% de réduction d’impôts sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.
L’intérêt est de pouvoir acquérir des appartements anciens avec moins de performances mais plus de cachet et des emplacements centre ville.
Cette solution pourra notamment correspondre à des investisseurs qui n’ont pas de revenus fonciers et qui souhaitent se positionne sur des opérations de grosse réhabilitions, ou encore optimiser des opérations éligibles au dispositif Malraux avec des ratios travaux / fonciers inférieurs à 60%
En effet, la réduction d’impôts Malraux est de 30% du montant des travaux.
Exemple :
Opération avec 50% foncier et 50% travaux soit pour simplifier 50 000€ foncier et 50 000€ travaux
Réduction Malraux : 30% des prix des travaux soit 15 000€ de réduction d’impôts
Réduction Pinel Ancien :18% du prix global soit 18 000€ de réduction d’impôts
Attention tout de même, la réduction d’impôts Malraux n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales et est imputée sur l’année des travaux (en général deux à trois années).Le dispositif Malraux sera donc toujours mieux adapté à des contribuables fortement imposés, et surtout ayant déjà des réductions d’impôts en cours soumis au plafonnement des niches fiscales.
(1) Pour les bâtiments de logements, le label comporte deux niveaux :
Afin de comprendre tout l’intérêt de l’investissement locatif dans le cadre du dispositif Duflot Pinel, je vais faire une simulation simplifiée mais réaliste d’un investissement.
Exemple : acquisition d’un appartement type 2 au prix de 170 000€ en zone A, par exemple sur Lille ou certaines communes de la métropole Lilloise (La Madeleine, Loos, Marcq en Baroeul, Wasquehal, Saint André)
Financement global sur 20 ans (y compris frais de notaires)
Remboursement mensuel : 1000€/mois
Loyer net : 450€ /mois (1)
Gain fiscal sur 9 ans 27000€ soit 250€/mois
(1) après déduction des frais de gestion locative, garantie de loyer impayé, charges de co-pro non récupérables et taxe foncière).
L’opération se finance grace à une épargne de 300€/mois (remboursement du prêt – loyer net – économie d’impôts)
Si l’on revend le bien à dix ans au prix d’achat (hypothèse pessimiste car on ne prend même pas en compte l’inflation) et qu’on solde le prêt ( 105 000€ de capital restant dû) on récupère un capital net d’impôts de 65000€ (prix de revente 175 000€- 105 000€ capital du sur prêt).
L’épargne mensuel sur 9ans est 250 €/mois soit un total de 27000€
Le gain net est donc de 38 000€. (capital récupéré à la revente 65 000€ – épargne sur 9ans 27 000€).
Pour info, une épargne de 250€/mois rémunérée à 4% net d’impôts donne un capital de 32 432€ au bout de 9 ans soit un gain net de 5432€ au lieu de 38 000€ dans l’opération Duflot !!
Le rendement net annuel dans cette opération est donc de 18% net
En résumé, il sufit de vous poser la question de savoir si vous allez donner ces 27000€ d’impôts sur les dix prochaines années, ou vous en servir pour les capitaliser sur un bien immobilier . Le seul risque financier est celui de vos impôts !!!
