Simulation d’investissement Duflot/Pinel
Afin de comprendre tout l’intérêt de l’investissement locatif dans le cadre du dispositif Duflot Pinel, je vais faire une simulation simplifiée mais réaliste d’un investissement.
Exemple : acquisition d’un appartement type 2 au prix de 170 000€ en zone A, par exemple sur Lille ou certaines communes de la métropole Lilloise (La Madeleine, Loos, Marcq en Baroeul, Wasquehal, Saint André)
Financement global sur 20 ans (y compris frais de notaires)
Remboursement mensuel : 1000€/mois
Loyer net : 450€ /mois (1)
Gain fiscal sur 9 ans 27000€ soit 250€/mois
(1) après déduction des frais de gestion locative, garantie de loyer impayé, charges de co-pro non récupérables et taxe foncière).
L’opération se finance grace à une épargne de 300€/mois (remboursement du prêt – loyer net – économie d’impôts)
Si l’on revend le bien à dix ans au prix d’achat (hypothèse pessimiste car on ne prend même pas en compte l’inflation) et qu’on solde le prêt ( 105 000€ de capital restant dû) on récupère un capital net d’impôts de 65000€ (prix de revente 175 000€- 105 000€ capital du sur prêt).
L’épargne mensuel sur 9ans est 250 €/mois soit un total de 27000€
Le gain net est donc de 38 000€. (capital récupéré à la revente 65 000€ – épargne sur 9ans 27 000€).
Pour info, une épargne de 250€/mois rémunérée à 4% net d’impôts donne un capital de 32 432€ au bout de 9 ans soit un gain net de 5432€ au lieu de 38 000€ dans l’opération Duflot !!
Le rendement net annuel dans cette opération est donc de 18% net
En résumé, il sufit de vous poser la question de savoir si vous allez donner ces 27000€ d’impôts sur les dix prochaines années, ou vous en servir pour les capitaliser sur un bien immobilier . Le seul risque financier est celui de vos impôts !!!
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