Les avantages d’un investissement en viager occupé

Bien que peu appliquée, la pratique du viager est connue de tous. Notamment à travers le film de Pierre Tchernia avec Michel Serrault, mais aussi depuis l’histoire de Jeanne Calment et de son malheureux notaire croyant signer une bonne affaire avec sa cliente alors âgée de 90 ans lors de la signature du contrat, on connaît la suite…

Définit comme un contrat aléatoire, le viager suscite en effet certaines méfiances de la part des acheteurs (débirentiers) potentiels. Ces derniers font en quelque sorte un pari sur l’avenir, sur l’espérance de vie du vendeur (crédirentier). Cet aspect du viager peut aussi paraître immoral. Mais, en tant qu’acheteur, au lieu de vous dire que vous «attendez le décès d’une personne âgée» pour acquérir un bien immobilier, dites-vous plutôt que vous participez à améliorer son confort de vie pendant la retraite en lui versant une rente mensuelle.

Alors que l’on compte sur le marché français du viager 5 vendeurs pour seulement 1 acheteur, l’investissement en viager comporte de nombreux avantages, aussi bien pour le débirentier que pour le crédirentier. Pour un acheteur, l’investissement en viager reste plus avantageux qu’un achat immobilier classique. Le vendeur quant à lui bénéficie d’une rente à vie.

Pour mieux comprendre l’intérêt d’investir dans un viager occupé, passons en revue ses avantages pour l’acheteur :

Une décote sur le prix réel du bien immobilier. Cette décote est fixée en fonction de l’âge et du sexe du vendeur. Cette décote peut être de l’ordre de 30 % sur le prix réel du logement. Plus le vendeur est âgé, plus la décote est faible.

Pas de prêts bancaires. Dans le cadre d’un contrat en viager occupé, l’acheteur doit premièrement verser un apport, le bouquet, représentant souvent moins de 30 % de la valeur du bien immobilier (déjà décoté). Ensuite, l’acheteur verse une rente viagère au vendeur fixée au préalable et calculée sur l’espérance de vie du crédirentier. C’est comme si le vendeur faisait crédit à l’acquéreur, sauf qu’il n’y a pas d’intérêts contrairement à un prêt classique. En revanche, si le vendeur décède avant la période estimée, l’acquéreur ne paie plus de rente et fait alors une très bonne affaire.

Pas de frais de gestion (charges locatives). Toujours dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur occupe le bien immobilier jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite. Jouissant de l’habitation, le crédirentier doit donc encore régler la taxe d’habitation, une partie du foncier (taxes sur les ordures ménagères), mais aussi les charges supportées par un locataire. L’acquéreur quant à lui réglera le solde de l’impôt foncier et les grosses réparations, décrites dans l’article 606 du code civil.

Un placement financier rentable. Pour l’acquéreur (débirentier), le viager occupé représente un bon investissement. Une fois que le vendeur quitte son habitation, l’acquéreur peut occuper, louer ou encore vendre son bien immobilier, et pourquoi pas en contractant un viager afin de bénéficier à son tour d’une rente.

Les avantages pour le crédirentier

Vendre son bien immobilier en viager occupé à l’âge de la retraite peut vous assurer un confort de vie très satisfaisant.

Lorsque vous contractez la vente de votre logement en viager occupé, vous recevez tout d’abord le bouquet, soit environ 30 % de la valeur de votre bien. A cela s’ajoute la rente viagère mensuelle, dont le montant est fixé selon votre âge et votre sexe (espérance de vie).

L’avantage majeur pour le vendeur réside dans la défiscalisation de la rente perçue. En effet, le but du viager (pour le vendeur) est de s’assurer une retraite complémentaire. Selon l’âge du vendeur, une partie de la rente est défiscalisée. On parle alors de taux d’abattement. Ce taux est fixé à 30 % si le vendeur a moins de 50 ans, 50 % s’il a entre 50 et 59 ans, 60 % s’il a entre 60 et 69 ans, et à 70 % si le vendeur à plus de 70 ans.

En résumé, le viager occupé est avantageux pour les deux parties. Chacune des deux bénéficie d’avantages propres à sa situation, mais aussi de quelques inconvénients.

Avantages du viager occupé

Pour l’acquéreur :

• Décote importante sur le prix du bien immobilier : environ 30 %.
• Un investissement rentable : achetez un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle.
• Pas de crédit bancaire : uniquement un bouquet et une rente à verser, sans intérêts.
• Pas de charge locative.

Pour le vendeur :

• Bénéficie d’un bouquet (paiement comptant) et d’une rente à vie.
• Le solde de l’impôt foncier et les grosses réparations sont à la charge de l’acquéreur
• Possibilité de louer son bien immobilier en se réservant l’usufruit du bien (mais devra en retour payer l’impôt foncier)

Inconvénients du viager occupé

Pour l’acquéreur :

• Vous ne pouvez pas jouir du bien du vivant du vendeur.
• Frais de gestion : vous devez payer le solde de l’impôt foncier et les grosses réparations.
• Si le vendeur dépasse son espérance de vie, vous continuez à verser la rente, même si cela dépasse le prix estimé du bien immobilier.

Pour le vendeur :

• Redevable de la taxe d’habitation et des charges courantes.
• Si l’usufruit n’est pas réservé, le vendeur ne pourra pas louer son bien immobilier.
• Rente moins importante qu’en cas de viager libre.

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Loi Duflot 2 : les nouvelles mesures et mises en application de la loi Alur

Publiée au Journal officiel le 26 mars 2014, la loi sur l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR) de la ministre du Logement Cécile Duflot, remet en cause les intérêts des propriétaires. Celle nouvelle loi vise à encadrer et réguler le déséquilibre des loyers dans certaines zones géographiques que l’on appelle « Zone Tendue ».

A savoir, pour les nouveaux locataires, les propriétaires ne seront plus en mesure de proposer des loyers qui dépasseront de plus de 20% le prix médian des loyers en vigueur dans le quartier. Le prix médian des loyers de chaque quartier, sur la base des données et indices fournis par les agences immobilières, sera revu et fixé par le préfet et ce chaque année.

Les locataires déjà installés, pourraient eux, bénéficier d’une réduction du loyer si celui-ci venait à dépasser les 20% au dessus du prix médian fixé. Le Gouvernement avec la loi Alur a en effet pour objectif de lutter en faveurs des locataires, de réduire les inégalités et de facilité le droit au logement en France.

La loi Alur, si le Gouvernement s’en tient au texte original et si cette loi est vraiment appliquée comme préconisée, de nombreuses répercutions sont à prévoir du côté des propriétaires et des locataires.

Voici les principales mesures de la loi Alur :

Pour le locataire :

• A partir de l’automne 2014, des observatoires locaux des loyers seront déployés dans les 28 agglomérations concernées par la loi. Ils auront pour objectif de collecter des données auprès des agences immobilières afin d’établir un loyer médian pour chaque quartier des villes en question.

• La loi prévoit également de limiter les frais d’agences pour les locataires. Selon la loi, la majorité des frais seront à la charge du propriétaire. Seuls les frais relatif à la constitution du dossier, la rédaction du bail, les frais de visite du logement et les frais d’état des lieux resteront à la charge du locataire.

• La liste des documents à fournir pour la location d’un bien sera revue et modifiée. Selon une enquête du magasine Que Choisir, 62% des agences exigeraient des documents interdits par la loi, tels que les attestations d’employeur, autorisation de prélèvement automatique… Un modèle de bail, d’état des lieux et de pièces à fournir sera donc harmonisé et défini par décret, dans le seul but de réduire les conflits lors du départ des locataires.

• Dans les grandes agglomérations où la demande de logement est forte, le délai de préavis pour quitter un logement pourra descendre à 1 mois contre 3 actuellement. Cette mesure concernera les locataires ayant signés un bail après le 27 mars 2014.

Pour le propriétaire – bailleur :

• Création de la GUL (Garantie Universelle des Loyers), destinée au remplacement du cautionnement versé par les locataires. A la base son financement devait être pris en charge par le propriétaire et le locataire. Un pourcentage devait être prélevé sur le loyer à hauteur de 1 à 2%. Ce système longuement débattu à l’Assemblé Nationale, laissera désormais le choix aux propriétaires entre le GUL ou le cautionnement classique.

• L’inflation des charges particulières facturées aux copropriétaires par les syndics, sera désormais interdite. Un décret du Conseil d’Etat établira une liste de frais particuliers pouvant donner lieu à une rémunération exceptionnelle.

• Le propriétaire pourra prévoir dans le contrat de location, une clause stipulant que les retards de loyers pourront faire l’objet d’une pénalité allant jusqu’à 30% du montant du loyer.

• Le dépôt de garantie devra avec la nouvelle loi être restitué dans un délai d’un mois, contre deux actuellement. A la condition que l’état des lieux de sortie soit conforme à celui d’entrée. Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans le temps imparti, il s’expose à une pénalité de 10% du montant par mois de retard.

Ce ne sont la que les points principaux de la loi Alur et bien évidemment cette liste non exhaustive. Si vous souhaitez avoir de plus amples renseignements, visitez le site du Gouvernement sur la Loi Duflot – Alur

La mise en application pratique de la loi Alur ne sera pas chose facile. Elle devrait mettre du temps à se mettre en place. Selon Cécile Duflot, Ministre du Logement, cette loi devrait montrer ses premiers résultats d’ici septembre 2014 pour Paris et sa région. Pour les autres régions, la mise en place de la loi et ses résultats devraient se faire ressentir début 2015.

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