Retrouvez toute l’actualité juridique et fiscale pour concernant l’investissement immobilier.
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la ville de Lille est désormais soumise au plafonnement des loyers.Lille a été divisé en quatre secteurs géographiques:
Le plafond des loyers dépendra du secteur, du nombre de pièces et de l’année de construction.Le décret fixe un loyer médian qui pourra être majoré de 20%.Vous pouvez trouver les plafonds secteur par secteur sur le tableau ci-dessous
ou faire le test grace à un simulateur
Faites le test:
http://www.encadrementdesloyers.gouv.fr/
Le gouvernement à annoncé le prolongement du dispositif d’investissement Pinel jusqu’en Decembre 2017.
Le bilan de ce dispositif reste globalement positif avec une augmentation de 45% des ventes pour atteindre le chiffre de 50 000 ventes en 2015.
Pour rappel , vus pouvez déduire de votre impôt sur le revenu 18% du prix d’acquisition sur 9 ans, soit pour un investissement de 200 000€ une réduction de 4000€/an pendant 9ans.
Nous sommes spécialistes de ce type d’investissement, nos partenariats avec tous les promoteurs de la region nous permettrons de trouver l’offre la mieux adaptée à vos besoins
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L’immobilier peut permettre sous certaines conditions d’être exonéré totalement ou partiellement des droits de successions.
Voici trois exemples possibles :
1/ Donations d’immeubles neufs à usage d’habitation
• Exonération temporaire des donations entre vifs
d’immeubles neufs à usage d’habitation
– Qui n’ont jamais été occupés, ni utilisés
– Consenties en pleine propriété
– Constatées par un acte authentique signé à compter du 1er janvier
2015
» Portant sur des immeubles pour lesquels un permis de
construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31
décembre 2016 et intervenant dans les 3 ans suivants
• Montant de l’exonération
– 100 000 € en ligne directe, entre conjoints et partenaires de PACS
– 45 000 € entre frères et soeurs
– 35 000 € dans les autres cas
2/Monuments historiques:
Transmission du bien en exonération totale de droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur) pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.
3/Le demenbrement
Il est possible d’investir en nue propriété, avec une décote du prix d’achat ( en général 40% sur 15ans).Si vous faites l’acquisition d’un bien d’une valeur de 100 000€ en pleine propriété, vous l’achetez donc en demenbrement 60 000€.A l’issu des 15 ans, l’investisseur recupère la pleine propriété.En estimant que la pleine propriété n’a pas pris de valeur (hypothèse plutot pessimiste), cela équivaut à un rendement net annuel de 3.46%. Si le nue propriétaire fait une donnation de ce bien au début de l’usufruit, il sera taxé uniquement sur la valeur en nue propriété soit donc un gain de 40% sur ces droits.
A compter du 1er septembre 2014, la loi Duflot est remplacée par le dispositif Pinel.
Le taux de réduction d’impôts sera variable et proportionnel en fonction de la durée de l’investissement dans le cadre de la loi Pinel2014:
-La réduction sera de 12% du montant de l’investissement sur 6ans.
-La réduction d’impôts sera du 18% sur 9ans (idem au dispositif Duflot 2014)
-La réduction passera à 21% pour une détention du bien dans ce dispositif pendant 12ans.
Quel sera l’impact pour les investisseurs: une plus grande souplesse du dispositif.En effet dans le cadre Duflot, la durée de détention obligatoire, sauf cas de force majeur,était de 9ans. Maintenant, il y aura moyen de moduler en fonction des objectifs et spécifictés de chaque investisseur.Cette option de 21% de réduction d’impôts se rapproche du meilleur taux de réduction d’impôt du dispositif Scellier (25% de réduction d’impôts sur 9ans).De plus, la plupart des investissement se font avec un financement pour éviter de générer des revenus fonciers trop importants, donc ces trois années supplémentaires (de 9 à 12 ans) permettront une diminution plus importante du capital restant du, avec toujours un levier fiscal pour l’investisseur.
Couplé au changement de zonage (Lille et plusieurs communes de la metropole Lilloise passent de la zone B1 à zone A, cf article précedent), le rendement de l’investissement locatif Pinel est doublement renforcé par une augmentation de 20% du plafond des loyers, et une augmentation de 3% de la réduction d’impôts.
Une clause concernant la location aux ascendants et descendants (enfants ou parents de l’investisseur) devrait voir le jour.A priori, il y aura une possibilité de louer à un descendant, mais la réduction d’impôts sera suspendu pendant cette période, mais également à un ascendant, ou là, la réduction d’impôts pourra toujours s’effectuer.Ceci sera précisé dans les jours à venir.
Plusieurs communes de la métropole lilloise vont connaitre un changement de zonage Duflot à compter du 1er Octobre 2014.Il s’agit de Lille, Loos, Saint André , Lez Lille,Marcq en Baroeul , la Madeleine et Wasquehal qui vont passer de la zone B1 à la zone A. Concrètement quel impact pour les investisseurs: le plafond de loyer va passer de 10€/m2 à 12.42€/m2.Ceci va permettre d’augmenter fortement la rentabilité locative, principalement au niveau des plus petites surfaces qui étaient en dessous des prix de marché, notamment sur Lille mais également sur ces autres communes. de ce fait, le plafond de ressource des locataires va également augmenter: exemple pour un couple sans enfant le plafond de revenu N-2 passera de 40089€ (revenu imposable) à 55 045€ et donc de toucher un public pour la location encore plus large.
A noter également que les communes Armentières, Bailleul, La Chapelle-d’Armentières, Erquinghem-Lys, Frelinghien, Houplines, Nieppe, Quesnoy-sur-Deûle, Santes. passent de la zone B2 à la zone B1 ce qui signifie une augmentation du plafond de loyer de 8.69€ à 10€/m2.
De nouvelles communes intègrent la zone B2 qui les rendent donc éligibles à l’investissement Duflot:Awoingt, Cambrai, Escaudoeuvres, Hazebrouck, Neuville-Saint-Rémy, Orchies, Proville, Raillencourt-Sainte-Olle, Sailly-lez-Cambrai, Tilloy-lez-Cambrai. Bien évidemment, malgré que ces communes soient éligibles au dispositif Duflot,il est important de verifier le potentiel locatif de ces communes, qui est un des facteurs de réussite d’un investissement Duflot. Ce changement de zonage impactera également le PTZ+ (prêt à taux zero+) dont les montants et plafonds de ressources dépendent.
Difficile de ne pas être au courant de la baisse des taux de crédit immobilier. Plus qu’une baisse, nous assistons à un record de la baisse des taux pendant une si longue période. Nous sommes à des niveaux historiquement bas pour les prêts immobiliers.
En effet, selon l’Observatoire Crédit logement CSA, « Jamais depuis la fin des années 40 les taux des crédits immobiliers n’étaient descendus aussi bas, pendant aussi longtemps ».
Les taux ont perdu en moyenne 38 points de base depuis le début de l’année, soit une moyenne de 2,70% en juillet 2014, contre 2,81% le mois précédent.
Et cette baisse concerne aussi bien le neuf que l’ancien avec 2,67% pour l’accession dans le neuf pour une durée moyenne de prêt de 225 mois et 2,69% pour l’accession dans l’ancien pour une durée moyenne de 217 mois.
Et selon vous, quelle sera la tendance des mois à venir ?
Le dispositif Censi-Bouvard permet à tout contribuable français d’obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut vous permet d’investir dans la location d’un bien immobilier neuf ou réhabilité tout en bénéficiant d’un double avantage fiscal (reportable sur 6 ans):
1. Une réduction d’impôts de 11% du montant investi plafonné à 300 000 € HT par an et par foyer fiscal.
2. Une récupération de TVA (20 %), si le gestionnaire s’engage à fournir un minimum de services.
Investir dans une location avec le dispositif LMNP Censi-Bouvard répond à quelques conditions, au niveau du logement, du statut de l’investisseur, de la location et de l’investissement en lui-même.
Les conditions :
Le statut LMNP de l’investisseur
Être contribuable est la première des conditions pour être éligible à ce statut. Mais pour l’obtenir, il est également nécessaire de :
Le logement
Sont éligibles au dispositif les résidences services, c’est-à-dire les résidences pour personnes âgées (Ehpad ou Ehpa), les résidences de tourisme classées, les résidences étudiantes et d’affaires. De plus, le logement doit être meublé et soit :
La location
La location, qui n’est soumise à aucune plafond ou zone, doit aussi répondre à plusieurs conditions. Elle doit être de 9 ans minimum et ne doit pas être effectuée dans le cadre d’une activité professionnelle.
Récupération de la TVA
Pour bénéficier de la récupération de la TVA, l’investisseur doit percevoir des loyers sousmis à la TVA de 5,5% et il doit avoir investi dans une résidence qui propose au moins trois des services suivants : petit déjeuner, réception de la clientèle, fourniture du linge de maison, entretien des parties communes.
Le dispositif d’accession à la propriété en prix maitrisé, un dispositif peu connu mais très avantageux.
Le principe : ce dispositif permet d’acquérir un logement neuf répondant aux normes BBC (batiment basse consommation) à un prix bloqué avec une tva à taux réduit à7% au lieu de 20%), très inférieur au prix du marché, soit 2400€/M2 (hors parking) et de bénéficier d’une subvention de la mairie de Lille de 4000€.
Les promoteurs communiquent peu sur ce dispositif car travaillent à marge quasiment nulle.
Conditions : pour bénéficier de ce dispositif avantageux, il faut remplir un certain nombre de critères :
-Ne pas avoir été propriétaire de son logement depuis moins de deux ans
-Respecter des conditions de ressources sur les revenus N-2 :
Plafonds de revenus de la zone B1
PLS accession
IDF Autres régions
Personne seule 33 216 28 878
2 personnes sans personne à charge
(hors jeune ménage) 49 643 38 564
3 personnes
ou personne seule + 1 personne à charge
ou jeune ménage 59 676 46 377
4 personnes
ou personne seule + 2 personnes à charge 71 479 55 988
5 personnes
ou personne seule + 3 personnes à charge 84 618 65 862
6 personnes
ou personne seule + 4 personnes à charge
-Garder le bien au minimum 5 ans sauf cas de force majeure.
Autres avantages :
-Frais de notaire reduit : comme tout bien immobilier neuf les frais de notaires sont réduits et passent de 7.5% à 2.5% soit 5% d’économie sur le prix d’achat.
-possibilité de financer ce bien grâce au prêt à taux zero.
Voici les conditions et modalités de calcul du PTZ+ :
Règle de calcul
Pour le calcul du PTZ+, on applique un pourcentage au coût maximal de l’opération ,ce coût comprend le coût de (hors frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement).
Le pourcentage varie selon la zone géographique où se trouve le logement.
Montant du logement neuf pris en compte pour déterminer le PTZ+
Coût maximal sur lequel le PTZ+ sera calculé, selon la zone d’implantation et le nombre d’occupant du logement
Nombre de personnes destinées à occuper le logement
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 156 000 € 117 000 € 86 000 € 79 000 €
2 218 000 € 164 000 € 120 000 € 111 000 €
3 265 000 € 199 000 € 146 000 € 134 000 €
4 312 000 € 234 000 € 172 000 € 158 000 €
5 + 359 000 € 269 000 € 198 000 € 182 000 €
Pourcentage appliqué
Pourcentage appliqué pour déterminer la valeur du PTZ+, selon la zone d’implantation, dans la limite du coût maximal
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
33 % 26 % 21 % 18 %
Exemple de calcul
Pour un ménage avec 2 enfants souhaitant acheter un logement neuf classé BBC 2005 dans la zone B1 (metropole Lilloise par exemple), le montant maximum du PTZ+ est de :
• 51740 € (soit 199 000 € x 26 %) si le coût de l’opération est de 199 000€ ,
Montant maximum du PTZ+
Le tableau qui suit présente le montant maximum auquel il est possible de prétendre compte tenu des éléments cités plus haut.
Montant maximum du PTZ+ selon la zone d’implantation du bien et le nombre d’occupant du bien
Nombre de personnes
destinées à occuper
le logement
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 51 480 € 30 420 € 18 060 € 14 220 €
2 71 940 € 42 640 € 25 200 € 19 980 €
3 87 450 € 51 740 € 30 660 € 24 120 €
4 102 960 € 60 840 € 36 120 € 28 440 €
5 + 118 470 € 69 940 € 41 580 € 32 760 €
Conclusion : vous pouvez acquérir un logement neuf, de standing, répondant aux nouvelles normes de construction , notamment en terme d’isolation phonique et thermique, à un cout moindre que l’ancien en cumulant :
-Prix bloqué à 2400€/m2
-frais de notaires réduits
-possibilité de PTZ