Retrouvez toute l’actualité juridique et fiscale pour concernant l’investissement immobilier.

calcul du plafonnement des loyers à Lille

la ville de Lille est désormais soumise au plafonnement des loyers.Lille a été divisé en quatre secteurs géographiques:

 

 

Le plafond des loyers dépendra du secteur, du nombre de pièces  et de l’année de construction.Le décret fixe un loyer médian qui pourra être majoré de 20%.Vous pouvez trouver les  plafonds secteur par secteur sur le tableau ci-dessous

grille loyers lille

ou faire le test grace à un simulateur

Faites le test:

http://www.encadrementdesloyers.gouv.fr/

 

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    Loi Pinel : le dispositif prolongé jusqu’en 2017

    Le gouvernement à annoncé le prolongement du dispositif d’investissement Pinel jusqu’en Decembre 2017.

    Le bilan de ce dispositif reste globalement positif avec une augmentation de 45% des ventes pour atteindre le  chiffre de 50 000 ventes en 2015.

    Pour rappel , vus pouvez déduire de votre impôt sur le revenu 18% du prix d’acquisition sur 9 ans, soit pour un investissement de 200 000€ une réduction de 4000€/an pendant 9ans.

    Nous sommes spécialistes de ce type d’investissement, nos partenariats avec tous les promoteurs de la region nous permettrons de trouver l’offre la mieux adaptée à vos besoins

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      architectes qualifiés pour opération monument historique

      Une opération de restauration immobilière d’un Monument Historique nécessite, en préambule, les compétences d’architectes spécialisés.

      En effet, ces derniers doivent préserver le monument, respecter la réglementation très volumineuse et enfin, créer des espaces de vies confortables dans des bâtiments plus que centenaire.

      Trois catégories d’architectes apportent leur savoir faire :

      Les ABF:

      Architectes des bâtiments de France, salariés de l’état, ces professionnels indiqueront leurs prescriptions architecturales obligatoires.

      Ils sont les garants de la qualité de restauration des Monuments Historiques (ainsi que des espaces protégés de type dispositif Malraux.)

      Ils doivent donner leurs avals sur les autorisations de travaux et permis de construire, ils suivent les dossiers avec la DRAC (Direction régionale des affaires culturelles). Ils ne sont pas maître d’œuvre, à l’exception des réparations courantes des monuments appartenant à l’état.

      Les ACMH:

      Architectes en chef des monuments historiques, ils ne sont pas salariés de l’État et exercent sur un fonctionnement libéral.

      Ce sont eux qui, dans le cas d’un bâtiment classé Monument Historique, feront toutes les études, dessineront les plans et respecteront les prescriptions obligatoires de l’architecte des bâtiments de France.

      Ils déposeront également les autorisations de travaux et permis de construire. Ces professionnels peuvent également être sollicités dans le cas d’un bâtiment ISMH (Inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques)

      Les ADP:

      Architectes du patrimoine, ils exercent en profession libérale à part entière, ayant suivi une spécialisation à l’école de Chaillot.

      Ils n’interviennent que sur les bâtiments ISMH, ou en secteur sauvegardé, toujours en respectant les directives de l ‘ABF.

      Nos opérations de restauration immobilière sont conduites par des ACMH, notamment Daniel Lefevre qui a eu la charge de la restauration du Panthéon !

      source Francois 1er

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        donnations exonération totale ou partielle des droits de succession

        L’immobilier peut permettre sous certaines conditions d’être exonéré totalement ou partiellement des droits de successions.

         

        Voici trois exemples possibles :
        1/ Donations d’immeubles neufs à usage d’habitation

        • Exonération temporaire des donations entre vifs

        d’immeubles neufs à usage d’habitation

        – Qui n’ont jamais été occupés, ni utilisés

        – Consenties en pleine propriété

        – Constatées par un acte authentique signé à compter du 1er janvier

        2015

        » Portant sur des immeubles pour lesquels un permis de

        construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31

        décembre 2016 et intervenant dans les 3 ans suivants

        • Montant de l’exonération

        – 100 000 € en ligne directe, entre conjoints et partenaires de PACS

        – 45 000 € entre frères et soeurs

         

        – 35 000 € dans les autres cas

         

         

        2/Monuments historiques:

         

        Transmission du bien en exonération totale de droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur) pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.
         

        3/Le demenbrement

         

        Il est possible d’investir en nue propriété, avec une décote du prix d’achat ( en général 40% sur 15ans).Si vous faites l’acquisition d’un bien d’une valeur de 100 000€ en pleine propriété, vous l’achetez donc en demenbrement  60 000€.A l’issu des 15 ans, l’investisseur recupère la pleine propriété.En estimant que la pleine propriété n’a pas pris de valeur (hypothèse plutot pessimiste), cela équivaut à un rendement net annuel de 3.46%. Si le nue propriétaire fait une donnation de ce bien au début de l’usufruit, il sera taxé uniquement sur la valeur en nue propriété soit donc un gain de 40% sur ces droits.

         

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          investissement en monument historique : un levier puissant de defiscalisation

          L’investissement en monument historique permet une très forte défiscalisation de l’impôt sur le revenu (IRPP), car tous les travaux sont déductibles du revenu imposable global (RIG).Cette réduction du revenu donc de l’impôt n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

          Ainsi un contribuable qui à un revenu imposable de 200 000€ dont 50 000€ de revenus fonciers avec 2 parts sera iposé à hauteur de 55 000€ paiera 7 750€ de contrivutions sociales (CSG/RDS).Admettons qu’il paye 20 000€ d’ISF.

          Si il réalise un ivestissement en monument historique , il achète un bien 50 000€ avec  200 000€ de travaux, son revenu imosable sera de 0 donc plus d’impôts.

          Maintenant cet investissement peut aussi avoir un impact sur l’ISF.En effet, sachant que la somme de tous les impôts se doit d’être inférieure à   75 % des revenus, le contribuable économise ainsi son ISF. Voici la formule magique :

          IR + (CSG, RDS) + ISF < 75% des revenus imposable.

          La défiscalisation sera alors de 55 000€ +7 750 + 20 000€=82750€ d’économie d’impôts.

          Mais cet investissement puet également impacter les droits de succession:
          Si signature des héritiers, donataires ou légataires avec les ministères de la culture (DRAC) et des finances, une convention avec des engagements notamment au niveau des conditions d’accès du public , une exonération des droits de mutation à titre gratuit sera appliquée aux héritiers ( Art 795 a du CGI ).
          Soit 45% (ligne directe) d’exonération de droits sur une valeur TTC de 250 000 € ( dans la fraction de la part nette taxable à la succession au delà de 1 805 677 € ) un gain possible de près de 112 500 € de droit de succession.
          Dans ce cas présent, un investissement de 250 000€ pourra générer 82750 + 112500=195 250€ de gain fiscal global soit 78% du prix global d’investissement!!!
          En résumé, cet investissement Monument historique peut donc gommer l’impôts sur le revenu, les contributuions sociales ainsi que les droits de succession.
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            Nouvelle Loi Pinel en remplacement du dispositif Duflot

            A compter du 1er septembre 2014, la loi Duflot est remplacée par le dispositif Pinel.

            Le taux de réduction d’impôts sera variable et proportionnel en fonction de la durée de l’investissement dans le cadre de la loi Pinel2014:

            -La réduction sera de 12% du montant de l’investissement sur 6ans.

            -La réduction d’impôts sera du 18% sur 9ans (idem au dispositif Duflot 2014)

            -La réduction passera à 21% pour une détention du bien dans ce dispositif pendant 12ans.

            Quel sera l’impact pour les investisseurs: une plus grande souplesse du dispositif.En effet dans le cadre Duflot, la durée de détention obligatoire, sauf cas de force majeur,était de 9ans. Maintenant, il y aura moyen de moduler en fonction des objectifs et spécifictés de chaque investisseur.Cette option de 21% de réduction d’impôts se rapproche du meilleur taux de réduction d’impôt du dispositif Scellier (25% de réduction d’impôts sur 9ans).De plus, la plupart des investissement se font avec un financement pour éviter de générer des revenus fonciers trop importants, donc ces trois années supplémentaires (de 9 à 12 ans) permettront une diminution plus importante du capital restant du, avec toujours un levier fiscal pour l’investisseur.

            Couplé au changement de zonage (Lille et plusieurs communes de la metropole Lilloise passent de la zone B1 à zone A, cf article précedent), le rendement de l’investissement locatif Pinel est doublement renforcé par une augmentation de 20% du plafond des loyers, et une augmentation de 3% de la réduction d’impôts.

            Une clause concernant la location aux ascendants et descendants (enfants ou parents de l’investisseur) devrait voir le jour.A priori, il y aura une possibilité de louer à un descendant, mais la réduction d’impôts sera suspendu pendant cette période, mais également à un ascendant, ou là, la réduction d’impôts pourra toujours s’effectuer.Ceci sera précisé dans les jours à venir.

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              Changement de zonage Duflot pour plusieurs communes de la Métropole Lilloise

              Plusieurs communes de la métropole lilloise vont connaitre un changement de zonage Duflot à compter du 1er Octobre 2014.Il s’agit de Lille,  Loos, Saint André , Lez Lille,Marcq en Baroeul , la Madeleine et Wasquehal qui vont passer de la zone B1 à la zone A. Concrètement quel impact pour les investisseurs: le plafond de loyer va passer de 10€/m2 à 12.42€/m2.Ceci va permettre d’augmenter fortement la rentabilité locative, principalement au niveau des plus petites surfaces qui étaient en dessous des prix de marché, notamment sur Lille mais également sur ces autres communes. de ce fait, le plafond de ressource des locataires va également augmenter: exemple pour un couple sans enfant le plafond de revenu N-2 passera de 40089€ (revenu imposable) à 55 045€ et donc de toucher un public pour la location encore plus large.

              A noter également que les communes  Armentières, Bailleul, La Chapelle-d’Armentières, Erquinghem-Lys, Frelinghien, Houplines, Nieppe, Quesnoy-sur-Deûle, Santes. passent de la zone B2 à la zone B1 ce qui signifie une augmentation du plafond de loyer de 8.69€ à 10€/m2.

              De nouvelles communes intègrent la zone B2 qui les rendent donc éligibles à l’investissement Duflot:Awoingt, Cambrai, Escaudoeuvres, Hazebrouck, Neuville-Saint-Rémy, Orchies, Proville, Raillencourt-Sainte-Olle, Sailly-lez-Cambrai, Tilloy-lez-Cambrai. Bien évidemment, malgré que ces communes soient éligibles au dispositif Duflot,il est important de verifier le potentiel locatif de ces communes, qui est un des facteurs de réussite d’un investissement Duflot. Ce changement de zonage impactera également le PTZ+ (prêt à taux zero+) dont les montants et plafonds de ressources dépendent.

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                Les taux n’ont jamais été aussi bas

                Difficile de ne pas être au courant de la baisse des taux de crédit immobilier. Plus qu’une baisse, nous assistons à un record de la baisse des taux pendant une si longue période. Nous sommes à des niveaux historiquement bas pour les prêts immobiliers.

                En effet, selon l’Observatoire Crédit logement CSA, « Jamais depuis la fin des années 40 les taux des crédits immobiliers n’étaient descendus aussi bas, pendant aussi longtemps ».

                Les taux ont perdu en moyenne 38 points de base depuis le début de l’année, soit une moyenne de 2,70% en juillet 2014, contre 2,81% le mois précédent.

                Et cette baisse concerne aussi bien le neuf que l’ancien avec 2,67% pour l’accession dans le neuf pour une durée moyenne de prêt de 225 mois et 2,69% pour l’accession dans l’ancien pour une durée moyenne de 217 mois.

                Et selon vous, quelle sera la tendance des mois à venir ?

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                  Avantages et conditions de la loi Censi-Bouvard

                  Le dispositif Censi-Bouvard permet à tout contribuable français d’obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut vous permet d’investir dans la location d’un bien immobilier neuf ou réhabilité tout en bénéficiant d’un double avantage fiscal (reportable sur 6 ans):

                  1. Une réduction d’impôts de 11% du montant investi plafonné à 300 000 € HT par an et par foyer fiscal.

                  2. Une récupération de TVA (20 %), si le gestionnaire s’engage à fournir un minimum de services.

                  Investir dans une location avec le dispositif LMNP Censi-Bouvard répond à quelques conditions, au niveau du logement, du statut de l’investisseur, de la location et de l’investissement en lui-même.

                  Les conditions :

                  Le statut LMNP de l’investisseur

                  Être contribuable est la première des conditions pour être éligible à ce statut. Mais pour l’obtenir, il est également nécessaire de :

                  • Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS),
                  • Ne pas gagner plus de 23 000 € par an au travers de cette activité et la recette ne doit pas excéder 50 % du revenu global de l’investisseur,
                  • Déclarer en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) les revenus de cette activité.

                  Le logement

                  Sont éligibles au dispositif les résidences services, c’est-à-dire les résidences pour personnes âgées (Ehpad ou Ehpa), les résidences de tourisme classées, les résidences étudiantes et d’affaires. De plus, le logement doit être meublé et soit :

                  • neuf,
                  • en état futur d’achèvement,
                  • ou achevé depuis plus de 15 ans mais réhabilité.

                  La location

                  La location, qui n’est soumise à aucune plafond ou zone, doit aussi répondre à plusieurs conditions. Elle doit être de 9 ans minimum et ne doit pas être effectuée dans le cadre d’une activité professionnelle.

                  Récupération de la TVA

                  Pour bénéficier de la récupération de la TVA, l’investisseur doit percevoir des loyers sousmis à la TVA de 5,5% et il doit avoir investi dans une résidence qui propose au moins trois des services suivants : petit déjeuner, réception de la clientèle, fourniture du linge de maison, entretien des parties communes.

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                    ACCESSION PROPRIETE A PRIX MAITRISE

                    Le dispositif d’accession à la propriété en prix maitrisé, un dispositif peu connu mais très avantageux.

                    Le principe : ce dispositif permet d’acquérir un logement neuf répondant aux normes BBC (batiment basse consommation) à un prix bloqué avec une tva à taux réduit à7% au lieu de 20%), très inférieur au prix du marché, soit 2400€/M2 (hors parking) et de bénéficier d’une subvention de la mairie de Lille de 4000€.

                    Les promoteurs communiquent peu sur ce dispositif car travaillent à marge quasiment nulle.

                    Conditions : pour bénéficier de ce dispositif avantageux, il faut remplir un certain nombre de critères :
                    -Ne pas avoir été propriétaire de son logement depuis moins de deux ans
                    -Respecter des conditions de ressources sur les revenus N-2 :

                    Plafonds de revenus de la zone B1
                    PLS accession
                    IDF Autres régions
                    Personne seule 33 216 28 878
                    2 personnes sans personne à charge
                    (hors jeune ménage) 49 643 38 564
                    3 personnes
                    ou personne seule + 1 personne à charge
                    ou jeune ménage 59 676 46 377
                    4 personnes
                    ou personne seule + 2 personnes à charge 71 479 55 988
                    5 personnes
                    ou personne seule + 3 personnes à charge 84 618 65 862
                    6 personnes
                    ou personne seule + 4 personnes à charge

                    -Garder le bien au minimum 5 ans sauf cas de force majeure.

                    Autres avantages :
                    -Frais de notaire reduit : comme tout bien immobilier neuf les frais de notaires sont réduits et passent de 7.5% à 2.5% soit 5% d’économie sur le prix d’achat.

                    -possibilité de financer ce bien grâce au prêt à taux zero.
                    Voici les conditions et modalités de calcul du PTZ+ :

                    Règle de calcul
                    Pour le calcul du PTZ+, on applique un pourcentage au coût maximal de l’opération ,ce coût comprend le coût de (hors frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement).
                    Le pourcentage varie selon la zone géographique où se trouve le logement.
                    Montant du logement neuf pris en compte pour déterminer le PTZ+
                    Coût maximal sur lequel le PTZ+ sera calculé, selon la zone d’implantation et le nombre d’occupant du logement
                    Nombre de personnes destinées à occuper le logement
                    Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
                    1 156 000 € 117 000 € 86 000 € 79 000 €
                    2 218 000 € 164 000 € 120 000 € 111 000 €
                    3 265 000 € 199 000 € 146 000 € 134 000 €
                    4 312 000 € 234 000 € 172 000 € 158 000 €
                    5 + 359 000 € 269 000 € 198 000 € 182 000 €

                    Pourcentage appliqué
                    Pourcentage appliqué pour déterminer la valeur du PTZ+, selon la zone d’implantation, dans la limite du coût maximal
                    Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
                    33 % 26 % 21 % 18 %

                    Exemple de calcul
                    Pour un ménage avec 2 enfants souhaitant acheter un logement neuf classé BBC 2005 dans la zone B1 (metropole Lilloise par exemple), le montant maximum du PTZ+ est de :
                    • 51740 € (soit 199 000 € x 26 %) si le coût de l’opération est de 199 000€ ,

                    Montant maximum du PTZ+
                    Le tableau qui suit présente le montant maximum auquel il est possible de prétendre compte tenu des éléments cités plus haut.
                    Montant maximum du PTZ+ selon la zone d’implantation du bien et le nombre d’occupant du bien
                    Nombre de personnes
                    destinées à occuper
                    le logement
                    Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
                    1 51 480 € 30 420 € 18 060 € 14 220 €
                    2 71 940 € 42 640 € 25 200 € 19 980 €
                    3 87 450 € 51 740 € 30 660 € 24 120 €
                    4 102 960 € 60 840 € 36 120 € 28 440 €
                    5 + 118 470 € 69 940 € 41 580 € 32 760 €

                    Conclusion : vous pouvez acquérir un logement neuf, de standing, répondant aux nouvelles normes de construction , notamment en terme d’isolation phonique et thermique, à un cout moindre que l’ancien en cumulant :
                    -Prix bloqué à 2400€/m2
                    -frais de notaires réduits
                    -possibilité de PTZ

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