Reussir son investissement Pinel sur Lille

Le marché Pinel sur Lille.

La reussite d’un investissement Pinel passe par une conjugaison réussie de plusieurs critères :

-son prix d’achat

-son rendement

-son potentiel locatif

-son potentiel de revente

Analysons ces paramètres sur Lille et sa métropole qui vient de faire son entrée dans le classement www.explorimmoneuf.fr du top 10 des villes ou investir.

 

1/Le prix d’achat : le neuf est souvent plus cher que l’ancien, mais doit rester dans une limite raisonnable. Cette différence s’explique par le prix du foncier, les coûts de construction et les normes imposées.Le différentiel ne doit pas dépasser 20%.Ces biens n’ont pas le même niveau de performance : énergétique, acoustique, équipements et état général.

Il faut cibler des secteurs en développement ou les prix de fonciers restent raisonnables.

Un foncier bien situé dans le Vieux-Lille, Vauban ou Marcq en Baroeul sera cher, et donc le prix final du produit en sera impacté.Le gain fiscal du Pinel, ne doit pas faire oublier la réalité du marché

 

2/Le rendement : il est induit par le prix d’achat.En effet, même si sur ces secteurs , les loyers pratiqués seront un peu plus élevés (dans la limite du plafond Pinel), le rendement sera moins bon que sur des secteurs en devenir.

Une spécificité Lilloise :Sur le metropole, certaines communes sont classées en zone A (Lille, Loos, Marcq en BArouel, Saint André, La Madeleine et Wasquehal) : nous pourrons donc pratiquer un loyer Pinel plus élevé que dans les autres communes.

 

3/Le potentiel locatif

Nous gérons des biens acquis neufs sur la métropole depuis de nombreuses années(loi Scellier, Duflot, Pinel..).Cela nous permet une bonne appréhension du marché : montant du loyer, typologie, critères souhaités par les locataires…Nous le validerons avec vous.

 

4/Le potentiel revente

Le potentiel revente est la conjugaison des difféents facteurs pré-cités :achat au bon prix permet une revente au prix du marché, donc facilitée.De même,si il y a un bon potentiel locatif, il y aura mécaniquement un bon potentiel revente .En investissement pour les petites surfaces, en résidence principale pour les plus grandes.

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    calcul du plafonnement des loyers à Lille

    la ville de Lille est désormais soumise au plafonnement des loyers.Lille a été divisé en quatre secteurs géographiques:

     

     

    Le plafond des loyers dépendra du secteur, du nombre de pièces  et de l’année de construction.Le décret fixe un loyer médian qui pourra être majoré de 20%.Vous pouvez trouver les  plafonds secteur par secteur sur le tableau ci-dessous

    grille loyers lille

    ou faire le test grace à un simulateur

    Faites le test:

    http://www.encadrementdesloyers.gouv.fr/

     

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      Loi Pinel : le dispositif prolongé jusqu’en 2017

      Le gouvernement à annoncé le prolongement du dispositif d’investissement Pinel jusqu’en Decembre 2017.

      Le bilan de ce dispositif reste globalement positif avec une augmentation de 45% des ventes pour atteindre le  chiffre de 50 000 ventes en 2015.

      Pour rappel , vus pouvez déduire de votre impôt sur le revenu 18% du prix d’acquisition sur 9 ans, soit pour un investissement de 200 000€ une réduction de 4000€/an pendant 9ans.

      Nous sommes spécialistes de ce type d’investissement, nos partenariats avec tous les promoteurs de la region nous permettrons de trouver l’offre la mieux adaptée à vos besoins

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        architectes qualifiés pour opération monument historique

        Une opération de restauration immobilière d’un Monument Historique nécessite, en préambule, les compétences d’architectes spécialisés.

        En effet, ces derniers doivent préserver le monument, respecter la réglementation très volumineuse et enfin, créer des espaces de vies confortables dans des bâtiments plus que centenaire.

        Trois catégories d’architectes apportent leur savoir faire :

        Les ABF:

        Architectes des bâtiments de France, salariés de l’état, ces professionnels indiqueront leurs prescriptions architecturales obligatoires.

        Ils sont les garants de la qualité de restauration des Monuments Historiques (ainsi que des espaces protégés de type dispositif Malraux.)

        Ils doivent donner leurs avals sur les autorisations de travaux et permis de construire, ils suivent les dossiers avec la DRAC (Direction régionale des affaires culturelles). Ils ne sont pas maître d’œuvre, à l’exception des réparations courantes des monuments appartenant à l’état.

        Les ACMH:

        Architectes en chef des monuments historiques, ils ne sont pas salariés de l’État et exercent sur un fonctionnement libéral.

        Ce sont eux qui, dans le cas d’un bâtiment classé Monument Historique, feront toutes les études, dessineront les plans et respecteront les prescriptions obligatoires de l’architecte des bâtiments de France.

        Ils déposeront également les autorisations de travaux et permis de construire. Ces professionnels peuvent également être sollicités dans le cas d’un bâtiment ISMH (Inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques)

        Les ADP:

        Architectes du patrimoine, ils exercent en profession libérale à part entière, ayant suivi une spécialisation à l’école de Chaillot.

        Ils n’interviennent que sur les bâtiments ISMH, ou en secteur sauvegardé, toujours en respectant les directives de l ‘ABF.

        Nos opérations de restauration immobilière sont conduites par des ACMH, notamment Daniel Lefevre qui a eu la charge de la restauration du Panthéon !

        source Francois 1er

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          investir en ehpad : le marché de la dependance

          l’investissement en Ehpad est aujourd’hui un des placement permettant une bonne rentabilité couplé à une securisation des revenus.

          1/Qu’est ce qu’un Ehpad un Ehpad (etablissement hebergement pour personnes agées dependantes) est un etblissement médico-social.Il s’agit d’une maison de retraite pour pesonnes agées, avec des niveaux de dependances variables (GIR).Cet établissement doit offrir des services para hoteliers tels que la restauration, nettoyage,linge.. mais aussi des soins médicaux et assistances (soumis à agréments)

           

           

          L’autorisation d’exploitation d’un Ehpad est issu d’une négociation tripartite entre l’EHPAD le Conseil Général et l’ Assurance Maladie.Elle necessite donc des autorisations administratives délivrées par les Agences Régionales de Santé (ARS) et les Conseils Généraux.

          2/Le marché de l’Ehpad

          La necessité de ces accords avec les agences regionales de santé et du conseil général implique deux choses:

          -Il ne peut pas y avoir de création d’Ehpad de la simple volonté d’un promoteur mais réellement par un besoin de lits médicalisés sur le secteur.Aucun risque de « sur-offre » ou de bulle spéculative.

          -Dans le cadre d’économies budgétaire, ces autorisations necessitant des fonds publics, il n’y quasiment plus de vréations d’Ehpad en France depuis 2010.En parralelle la population viellit

          La population des 80 ans et + est celle qui connait la plus forte progression :

          + 233 % attendue entre 2010 et 2040

          • 2010 : 1 200 000 personnes concernées

          • 2040 : 2 800 000 personnes concernées (source INSEE)

          sachant que derrière la population des plus de 60 ans croit fortement également

          • 2040 : 31 % de la population aura plus de 60 ans soit  21,4 millions de personnes!!

          En résumé investir en Ehpad c’est se positionner sur un marché ou la demande ne va cesser de croitre et l’offre limitée avec aucune anticipation du vieillissement de la population.

           

           

           

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            donnations exonération totale ou partielle des droits de succession

            L’immobilier peut permettre sous certaines conditions d’être exonéré totalement ou partiellement des droits de successions.

             

            Voici trois exemples possibles :
            1/ Donations d’immeubles neufs à usage d’habitation

            • Exonération temporaire des donations entre vifs

            d’immeubles neufs à usage d’habitation

            – Qui n’ont jamais été occupés, ni utilisés

            – Consenties en pleine propriété

            – Constatées par un acte authentique signé à compter du 1er janvier

            2015

            » Portant sur des immeubles pour lesquels un permis de

            construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31

            décembre 2016 et intervenant dans les 3 ans suivants

            • Montant de l’exonération

            – 100 000 € en ligne directe, entre conjoints et partenaires de PACS

            – 45 000 € entre frères et soeurs

             

            – 35 000 € dans les autres cas

             

             

            2/Monuments historiques:

             

            Transmission du bien en exonération totale de droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur) pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.
             

            3/Le demenbrement

             

            Il est possible d’investir en nue propriété, avec une décote du prix d’achat ( en général 40% sur 15ans).Si vous faites l’acquisition d’un bien d’une valeur de 100 000€ en pleine propriété, vous l’achetez donc en demenbrement  60 000€.A l’issu des 15 ans, l’investisseur recupère la pleine propriété.En estimant que la pleine propriété n’a pas pris de valeur (hypothèse plutot pessimiste), cela équivaut à un rendement net annuel de 3.46%. Si le nue propriétaire fait une donnation de ce bien au début de l’usufruit, il sera taxé uniquement sur la valeur en nue propriété soit donc un gain de 40% sur ces droits.

             

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              résidence Pinel moins de 100 000€

              persp

              Rare,une nouvelle résidence en commercialisation avec des budgets de départ à 85 500€.

              La résidence disposera de plusieurs T1 avec des prix inferieurs à 100 000€ ,et des appartements type 2 à partir de 120 000€ ce qui est assez exceptionnel pour des projets éligibles à la loi Pinel.

              Cependant , ces prix attractifs ne doivent pas être pratiqués au détriment du potentiel locatif :

              -ces appartements jouiront d’une forte attractivité locative au regard de sa situation dans le quartier de la Cousinerie à Villeneuve d’Ascq.

              Le quartier de la Cousinerie est un quartier résidentiel de Villeneuve d’ascq.

              Situé au nord du parc du Héron et ses 110 hectares d’eau et de verdure, il abrite également  le LAM , musée d’art moderne,d’art contemporain et d’Art Brut,ainsi que le  parc Archéologique Asnapio.

               

              La résidence des Cimes est à proximité directe de toutes les commodités d’usage :

              800 m du supermarché Match et 700m de Lidl

              730 m de la boulangerie Fonseca

              700 m des restaurants type Buffalo Grill, Crocodile Restaurant,

              Courtepaille, Quick…

              1500 m de la Piscine Babylone

              1700 m de la ferme du sart

               

              Les accès immédiat aux axes routiers le relient très rapidement à la metropole,une ligne de bus le traverse pour rejoindre le metro en moins de 5 minutes.

              Ce quartier se situe également à proximité ,du siège Decathlon (Oxylane) qui embauche beaucoup de jeunes actifs, de la zone commerciale V2 et à 5 minutes du Campus Lille 1.

              A noter la présence du siège du groupe Auchan situé à 2km de la résidence.

               

              Autant d’atouts pour la location ou la revente du bien à terme.

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                Investir en Duflot Pinel:la maison, l’investissement gagnant

                Quelles sont les raisons d’investir dans une maison pour reussir son investissement Duflot Pinel:

                -Le prix du marché: en effet, j’entends souvent que les bien neufs éligibles au Duflot sont sur payés et que l’économie d’impôts par dans la poche du promoteur et que la défiscalisation est un leure.La meilleure réponse que je puisse apporter est la loi du marché.Dans le cadre d’immeubles collectifs, la proportion d’investisseur est plus importante que de personnes faisant l’acquisition de ce bien en résidence principale (environ 50 à 70 % selon les programmes).Dans le cas de programmes de maisons, la proportion est invesrsée, ce qui signifie qu’une majorité des acquéreurs achètent en résidence principale.Il n’y a pas d’avantages fiscaux comme pour les investisseurs, donc si ces personnes achètent, c’est que ces maisons sont bien au prix du marché.Cela signifie également que la revente sera facilité.

                -La location: la demande locative sur les maisons est beaucoup plus importante.Nous le vérifions, car nous gérons une grande partie des biens neufs que nous avons vendus à des investisseurs.Elle est quasiment dix fois plus forte!!!Aucun risque de vacance locative et un choix des profils locataires beaucoup plus vaste.

                -Le rendement : les prix au/m2 sont souvent moins élevés sur des maisons, et donc les rendements de ce fait plus importants.

                Une maison de 85m2 se louera sans difficulté 850/900€ par mois.

                -Les charges : pasde charges de co-propriété sur une maison, donc un gain pour les locataires (le loyer est net de charge) ainsi que pour les propriétaires.Pas de gros travaux de co propriété à prévoir.

                La seule contrainte est le budget d’investissement qui se situe souvent entre 220 000 et 300 000€, qui ne correspondra donc pas à tous les investisseurs.

                Consultez notre offre en maisons Duflot Pinel sur notre site ou contactez nous

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                  Programmes monuments historiques Lille , Douai , Marquette Lez Lille.

                  Toujours soucieux d’avoir une offre régionale, nous sommes heureux d’annoncer le lancement prochain de trois nouvelles opération éligible à la fiscalité monuments historiques.Nous avons déja evoqué l’intéret de ce dispositif dans de précedents articles.

                  Trois projets vont être bientot en commercialisation: la réhabilitation de l’hospice général de Douai classé monument historique depuis 1946) avec une partie hotelière entièrement gérée par un groupe à très forte notoriété dans ce domaine d’activité, ainsi qu’une partie résidentielle avec des petites surfaces et des enveloppes budgétaires très accessibles (en dessous de  200 000€) détiné à de jeunes actifs et étudiants.Des écoles ont déja annocés tout leur intéret pour ce projet, éstimant que ces logements offriraient un cadre de vie idéal pour leurs élèves.Les élements seront mis en ligne prochainement sur le site.

                  Les deux autres projets monuments historiques sur la métropole Lilloise (Lille centre et Marquette) seront commercilasé début 2015.Contactez nous dès maintenant si vous souhaitez être informé de la commercialisatioon de ces projets en avant première.

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                    investissement en monument historique : un levier puissant de defiscalisation

                    L’investissement en monument historique permet une très forte défiscalisation de l’impôt sur le revenu (IRPP), car tous les travaux sont déductibles du revenu imposable global (RIG).Cette réduction du revenu donc de l’impôt n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

                    Ainsi un contribuable qui à un revenu imposable de 200 000€ dont 50 000€ de revenus fonciers avec 2 parts sera iposé à hauteur de 55 000€ paiera 7 750€ de contrivutions sociales (CSG/RDS).Admettons qu’il paye 20 000€ d’ISF.

                    Si il réalise un ivestissement en monument historique , il achète un bien 50 000€ avec  200 000€ de travaux, son revenu imosable sera de 0 donc plus d’impôts.

                    Maintenant cet investissement peut aussi avoir un impact sur l’ISF.En effet, sachant que la somme de tous les impôts se doit d’être inférieure à   75 % des revenus, le contribuable économise ainsi son ISF. Voici la formule magique :

                    IR + (CSG, RDS) + ISF < 75% des revenus imposable.

                    La défiscalisation sera alors de 55 000€ +7 750 + 20 000€=82750€ d’économie d’impôts.

                    Mais cet investissement puet également impacter les droits de succession:
                    Si signature des héritiers, donataires ou légataires avec les ministères de la culture (DRAC) et des finances, une convention avec des engagements notamment au niveau des conditions d’accès du public , une exonération des droits de mutation à titre gratuit sera appliquée aux héritiers ( Art 795 a du CGI ).
                    Soit 45% (ligne directe) d’exonération de droits sur une valeur TTC de 250 000 € ( dans la fraction de la part nette taxable à la succession au delà de 1 805 677 € ) un gain possible de près de 112 500 € de droit de succession.
                    Dans ce cas présent, un investissement de 250 000€ pourra générer 82750 + 112500=195 250€ de gain fiscal global soit 78% du prix global d’investissement!!!
                    En résumé, cet investissement Monument historique peut donc gommer l’impôts sur le revenu, les contributuions sociales ainsi que les droits de succession.
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